当历史新高的房价遇上疯狂的加息


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最后的“狂欢”?
最近,房地产市场“崩盘”、“泡沫破裂”、房价要跌等声音不断出现,引起了不少人的恐慌。

那么房市的真实情况到底如何呢?又是否迎来了最后的“狂欢”呢?我们先来看几个数据。

数据来自:Redfin.com


到5月底,未售出的现有住房库存为148万套,相当于能满足一个月的销售,住房市场仍然是“供应短缺”。

而根据人口普查局16日的数据,5月份房屋开工量比预期疲软,下降14.4%至15.49万套,这是2021年4月以来最慢的开工速度。

数据来自:Freddie Mac


除此之外,目前全美25岁至34岁的人比2006年多了18%,这意味着潜在的首次购房者增加了660万,而这种潜在房主的人口增长却没有足够的新房屋匹配。

这说明在可预见的未来,首次购房者的强劲需求可以持续下去。

以上的种种数据显示,相对于总的住房存量,新房和现有住房的库存仍处低点,房屋的空置率处于历史低位,但家庭组建的速度远远超过住房的开工速度,房市供需不均的现象仍将持续相当一段时间。

供应侧的动力因素支撑着房地产市场,房屋的稀缺性也将为房价托底,这也使得房市崩盘的可能性几乎为零。

利率飙升,楼市降温?
随着加息的不断加码,抵押贷款利率也不断飙升,截至周四已经突破5.8%(Freddie Mac)。

鲍威尔在加息后的记者会也表示:随着利率上升,目前的住房市场正在发生变化。


不过,针对目前房市的供需现状,鲍威尔称:即使在利率上升的情况下,价格也可能会持续上涨一段时间。

房贷利率的上升使许多购房者处于观望状态,导致房地产销售的放缓。

周二公布的5月成屋销售连续第四个月出现下滑,尽管房地产的成交继续下滑,但是价格却再创新高。
 
但是5月份的这份数据涵盖的是本月加息75个基点以前完成的交易,按照时间推算大约是3-4月份签署合同的交易。

这说明房贷利率上升的影响还没有完全反应在数据中,在接下来的几个月时间里,预计房屋销售会进一步下跌。

 

鲍威尔表示:理想情况下我们的工作会使住房市场稳定在一个新的位置,并且住房供应和信贷供应都处于适当的水平


房地美的研究估计,利率每上升1个百分点,价格增长将放缓4至6个百分点,房屋销售将放缓大约5%。

虽然短期利率的走高推动了房地产市场的降温,但这也有助于住房供应和需求恢复平衡,市场也会逐渐稳定在一个“新的位置”。

守得云开才见月明
目前房屋的交易数量减少,加价比例减少,新房上市时间不断增加,可以看出房市确实是在冷却的。

美联储加息对房地产市场的调节可以说是立竿见影,十分显著。

但一般来说利率上升对房地产市场的影响基本分为:在利率进一步上升前,会有一批买家急于锁定交易,导致市场房屋库存减少;

在第二阶段利率已经开始上升后,随着借贷成本增加以及对未来的不确定性,选择开始观望的买家越来越多,市场出现冷却。

但是,库存增加,竞价减少,房市冷却对于刚需买家来说更多的却是机遇。

数据来自:Fannie mae


除此之外,根据Fannie mae的预测,未来两年内房贷利率可能会有较小波动,但会维持在5%左右的水平。

低利率时代已然终结,假以时日,市场必然会逐渐习惯处于“健康水平”的利率。

涨潮的潮水会把所有的船都冲起来,但当洪流褪去,逆势而上才更易抓住真正的“好时机”。
 



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