房市大热,谁是输家?谁是赢家?


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从最高的房价到最低的待售房屋数量,不可否认,COVID-19大流行颠覆了美国的房地产市场,那么在这场房地产市场的大洗牌中,谁是真正的赢家和输家?

赢家 Winner

1. 佛罗里达州
关键数据:2020年4月至2021年4月期间,超过30万人移居佛州

根据该州经济和人口研究办公室的最新数据,虽然这并不完全正确,但在 2021 年确实有数十万人进行了迁移。他们主要是被温暖的天气、美丽的海滩、没有所得税,以及相对有吸引力的房价所吸引。

建筑咨询公司Zonda的首席经济学家阿里・沃尔夫(Ali Wolf)说:“在整个大疫情期间,佛罗里达成为逃离东北部和中西部的人们的温床。”,“在库存稀缺的时候需求增加,推高了房价和租金。”


虽然纽约人和其他东海岸人对佛州的兴趣仍然很高,但其他外州的买家数量却也在扩大。 2021年,越来越多的人从远至加州搬来,因为许多工作者都搬到了偏远地区,这在几年前还是闻所未闻的。

不仅仅是像迈阿密这样的热点获得了追捧,实际上全州都在发生。与2020年相比,佛州2021年11月整体房屋的要价中位数上涨了19%。

2. 郊区房
关键数据:郊区购房者数量激增42%

当城市生活的福利突然消失时,原本租住在密集都会区的人们正在大量逃离,与共用电梯和洗衣设施的小公寓相比,拥有更多的家庭健身房空间、可以安全娱乐的大后院,以及邻居之间的更多空间,突然变得更加需要。

现在,郊区生活更受到年轻购房者的欢迎。买家纷纷涌向郊区,导致激烈的竞标战、高出要价的疯狂报价,以及愿意放弃验房和购房保障条款的人们。 Realtor.com经济研究团队的一项分析显示,今年郊区购物者的数量比疫情前增加了42%。所有这些额外的竞争都在推高郊区的房价。

2020年,郊区房价涨幅自2017年以来首次高于城市涨幅。 9月,郊区房价每平方英尺中位数价格比疫情前高28%,而城市房价增长25%。

与2019年9月相比,今年9月郊区的典型房屋销售速度加快了约3周,而同期城市房屋的销售速度加快了16天。

3. 婴儿潮一代
关键数据:中位价房屋的平均利润率达到100,178美元

在极端卖方市场中,拥有房屋的年长美国人似乎是 2021 年持有大部分房产的人。他们是最有可能拥有大房子要出售的人,因为许多人要换较小的房屋,或想与亲朋好友更亲近。在许多情况下,他们出售房产能够大量获利。

事实上,根据房地产信息公司ATTOM Data Solutions的数据,2021年夏天,中位价房屋的平均利润率超过了十万美元,这是金融危机结束以来的最高水平。

Zonda的沃尔夫解释说:“婴儿潮一代最有可能拥有房屋并投资股票的族群,两者的价值都在过去一年中上涨。”“婴儿潮一代出售并搬入更小、更便宜的房屋,他们的销售收入最高,并且通常可以在新的地方提出更有竞争力的报价。”

4. 华尔街投资者
关键数据:投资者占房屋购买量的5.5%

2021年在郊区争夺可负担的独立房住宅的买家,除了首次购房者,还包括财力雄厚的大型房地产投资者。与大多数首次购房者不同,许多投资者够为这些房屋提供所有现金,并转为出租。

根据Realtor.com 2021年早些时候对契约记录的分析,投资者在市场上的份额至少达到了2015年以来的最高水平。 2021年前7个月,投资者占所有房屋购买量的5.5%。许多人利用严重的房屋短缺问题来获利,预计这一问题在未来几年内不会得到解决。

Realtor.com的经济研究经理George Ratiu表示:“投资者看到了这种不平衡的巨大机会。”

5. 为抵押贷款再融资的房主
关键数据:抵押贷款利率创下2.65%的历史新低

低利率意味着随着价格上涨,买家可以进一步扩大预算,但能够为现有贷款进行再融资的房主绝对是2021年的大赢家。已经拥有房屋的人能够从每月的抵押贷款中节省100美元或更多——最终在贷款期限内节省数万美元。

根据房地美(Freddie Mac)的数据,利率在2021年第一周触底,当时30年期固定抵押贷款利率的平均降至2.65%的历史最低水平。虽然最近30年贷款利率已经是2018年以来的最高点(两年前,在疫情来袭之前,利率约为3.7%)。

经济研究经理George Ratiu说:“我们看到的抵押贷款利率低点,不太可能再次发生。”

输家 Loser

1. 千禧一代
关键数据:首次购房者在房屋上的花费增加了9.6%

如今,成为首次购房者并不容易。千禧一代在2021年进入购房高峰期,他们发现自己身处前所未有的房地产市场。

根据全美房地产经纪人协会(NAR)的数据,现在年龄在25至40岁之间的千禧一代,去年占据了最大的买家份额——34%。但即使他们为了首付做出牺牲,并努力提高信用评分,也很难找到梦想中的家,更不用说价格范围内的房子了。


根据NAR最近的一份报告,由于寻找房屋的人比以往任何时候都多,今年大多数买家都需要支付上市房的要价(或以上)。根据NAR的报告,2021年首次购房者的房屋花费中位数为252,000美元,高于2020年的230,000美元。为此,大多数人告诉 NAR,他们必须做出经济上的牺牲来存钱买房,而且购房的平均面积为1,640 平方英尺,比二次购买者的房屋小近400平方英尺。

“首次购房者通常会在市场竞争最激烈的地区寻找房屋”,经济学家沃尔夫说,“对于首次购房者、低价购房者、低收入人群、投资者,甚至是一些高价购房者,价格最低的房屋都是他们理想的选择。”

“卖家通常会选择,他们认为最有可能通过的报价。与高财富人士竞争时,首次购房者几乎没有机会”沃尔夫说。

2. 德州奥斯汀
关键数据:租金上涨了30%

德州的首府奥斯汀(Austin)在疫情前,已经以良好的速度增长,从2020年开始出现前所未有的增长——2021年涨幅加速,且新科技公司扩张增长。奥斯汀在2021年成为远程工作者最受欢迎的目的地之一,这要归功于其时髦、年轻的文化和仍然比旧金山湾区便宜许多的房价。

虽然人口增长通常对当地经济来说是一件好事,但这个相对较小的城市,没有足够可供出售或出租的住房,来应付大量涌入的人口。在伊隆・马斯克(Elon Musk)宣布特斯拉将其总部迁至奥斯汀后,这一个问题变得更加明显。

根据Realtor.com的数据,买家的涌入和低房屋库存,使这个都市的要价中位数比疫情前高出约50%。去年10月,房屋的要价中位数高达55万美元,让许多潜在买家望而却步。

租房者也没有太多运气。根据Realtor.com的分析,2021年10月份奥斯汀的整体租金中位数达到1,700美元,比一年前同期上涨约30%。

德州农工大学德州房地产研究中心的研究经济学家路易斯・托雷斯(Luis Bernardo Torres)表示:“负担能力将是奥斯汀房市未来面临的一个问题。”

3. 房产翻修转售者(Home flippers)
关键数据:翻修转售者的每间房屋的利润减少了7%

根据 Realtor.com对契约记录的分析,去年房产翻修转售的数量达到了创纪录的水平,但利润缩水。今年4月到6月的利润是2008年以来最低的。平均房产翻售的利润约占成本为43%,但这还没有考虑到雇用承包商和支付木材等材料,连同电器的成本。通常往年,翻修转售者寻求投资回报为成本的50%以上。

房屋的需求很高,且价格不断上涨,翻修转售者需要要花更多的钱来确保房屋。创纪录的低待售房屋数量,意味着他们通常不得不支付更多,而且还需要击败首次购房者和其他投资者的竞争。建筑和电器成本上升,加上全球供应链短缺导致的延误,严重影响了他们的利润。

4. 租房者
关键数据:租金上涨了9%

在疫情开始时,沿海许多较大、较昂贵的城市的租金价格暴跌。许多突然不再需要每周5次通勤的居民,搬迁到更便宜的地区或郊区。

但数据显示,现在租金不仅恢复,而且创下历史新高,而租房者正在遭受损失。今年到目前为止,全美的租金上涨了约9%,在某些地区(如奥斯汀),租金上涨了30%以上。

 “特别是对于今年的租房者来说,真的是双重打击”,George Ratiu说:“第一个是今年早些时候暂停驱逐令到期,第二个是租金价格的急剧反弹。”

与此同时,买房也变得越来越难以负担,让租房者陷入困境。

5. 旧金山湾区
关键数据:增加31%的旧金山人离开了这座城市

当远程工作成为许多科技工作者的常态时,旧金山人真的开始重新思考:他们为什么要花这么多钱住在他们珍贵的海湾城市?于是他们行动了,许多人寻找更便宜、附近的替代品,并搬到里诺(Reno)、西雅图和凤凰城。特斯拉搬到德州的大部分原因是,工人再也买不起办公室附近的房子。

沃尔夫说:“即使在疫情之前,湾区已经是一个房屋长期供不应求的市场,尤其是那些被视为入门级的房屋。”

当租房者意识到他们买不起湾区的房子时,许多人扩大了他们的房屋搜索范围并搬到了其它地方。根据无党派加州政策实验室的一份报告,离开旧金山的人数增加了31%。与此同时,入住的人数减少了21%。

但是,尽管有这种大规模的外流,但不知何故,房价仍然变得更加难以承受。根据房地产公司Compass的一项分析,从2020年春季到2021年秋季,旧金山市区的中位数房价增长了20%。

在城市范围以外的县,这种情况更为明显。为寻找更大房子的富裕买家,使这些社区的房价更高了。



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