出售自住房子,免税规则是什么


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近来房屋价格不断上升,很多屋主希望把房子卖出后再购回另外一所较为便宜的房子,这样便可以保存部分赚到的现金。但是从税务方面来看,却有很多应该留意的地方。



首先,业主的赚价(capital gain) 是可以免联邦税 (federal tax) ;简单来说,每位自住的屋主可以有高达二十五万元($250,000)的免税赚价,夫妇二人共住两年的则可以有五十万元($500,000)的免税赚价。






第二,能够获得免税赚价,必须符合以下的条件:

  • 自住的定义,是用来作主要住宅,税例规定不可以同时有两个主要住宅。

  • 用作主要住宅的居住时期起码两年,即要足够二十四个月,一天也不能少。

  • 上述的两年期,由售楼之日倒数计算,倒数期是售楼前的连续五年(足六十个月)

  • 自2008年后,如果在倒数的五年里有过出租的时段,同时是先出租后自住的话,便需要按出租月份数目,来计算减低应得的免税额。但是如果是先自住后出租的话,便可以不用减低免税额。

  • 每位纳税人只许在每两年之内(足二十四个月)使用免税出售主要住宅一次。







第三,起码两年及五年的规则,可以有以下的例外情况:

  • 因身患残疾而需要更换居所(指主要住宅);

  • 因为职业变更,而需迁居的新居必须要超过50里以上的单程距离,例如原住宅与旧工作地点相隔单程是30里,那么新工作地点最短要与原住宅单程相隔80里以上。

  • 现役军人或现职政府特别人员(如中情局或国安局人员),因职责所需而更换或迁离主要住宅。

  • 除上述外,其他的例外情况,请参阅国税局第523号公告(pub#523)。




最后,在搬离主要住宅后,必须用第8822 号表格通知国税局(IRS)更改地址,这份表格不能与报税表格 (Form 1040) 同时寄上,需要分开寄到国税局指定地址。 

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